Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Ипотека— одна из форм залога, при которой закладываемое неподвижное имущество остаётся во владении и использовании должника, а кредитор, в случае невыполнения крайним собственного обязанности, приобретает право получить ублажение за счёт реализации этого собственности.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во 2-м случае кредит выдаётся банком под залог неподвижного собственности. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении займа на покупку неподвижного собственности сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата займа.

Ипотекой является также залог уже имеющегося неподвижного собственности владельца для получения им займа либо займа, которые будут направлены или на ремонт либо стройкуили на другие нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения главного обязанности, взыскание обращается лишь на заложенное неподвижное имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на ублажение собственных условий перед иными кредиторами должника. Одним из методов понижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Содержание
1 Происхождение понятия
2 Индивидуальности ипотечного займа
3 Ипотечный брокеридж
4 Ипотека в Российской Федерации
4.1 Законы
4.2 Основания появления ипотеки и её регулирование
4.2.1 Ипотека в силу закона
4.2.2 Ипотека в силу контракта
4.3 Имущество, которое быть может предметом ипотеки
4.4 Оценка состоятельности заемщика (андеррайтинг)
4.5 Характеристики ипотечного рынка
4.6 Некоторые программы ипотечного предоставления кредита
4.7 Налоговые льготы в Российской Федерации
5 История ипотеки в Российской Федерации
6 Примечания
7 Литература
7.1 Нормативно-законодательные акты
7.2 Особая литература
7.3 Судебная практика
7.4 Повторяющиеся издания
8 Ссылки
Происхождение понятия]

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) в первый раз возник в Греции в начале VI в. до н. э. Древнейшие греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земляного участка заёмщика ставили столб с надписью, гласивш??, что эта земля обеспечивает долг. Этот столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «основание», «залог», «предупреждение». Однако залог земли, как метод обеспечения выполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Индивидуальности ипотечного займа

Кредит выдаётся обычно на долгий срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по иным видам займовв особенности в случае низкой оценки рисков, которой, к примеру, может содействовать низкое соотношение суммы займа к оценочной цены недвижимого имущества, ликвидность и иные предпосылки. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного займа наименее жёсткие требования, чем при остальных видах предоставления кредитавсе же обыкновенной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимого имущества зарегистрированными оценщиками, время от времени проверка непрерывного стажа работы и остальные деяния, которые повышают безопасность сделки. Погашение ипотечного займа нередко производится равными платежами — аннуитетами. Размер этого неизменного аннуитетного платежа () рассчитывается по формуле

где  — величина (тело) займа,  — величина процентной ставки за период (в долях),  — число периодов. Однако есть и почти все остальные программы погашения. Одна из других форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи изменяются от максимума сначала до минимума в конце); тут размер первого платежа () такой:

Достоинством дифференцированной формы платежей является наименьшая сумма процентов (меньше переплата).

Ипотечный брокеридж[править | править код]
Главная публикация: Ипотечный брокеридж

Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению займов по ипотеке. Ипотечным брокериджем занимается приготовленный для данной работе спец — ипотечный брокер.

Ипотека в Российской Федерации[править | править код]
Законы[править | править код]

Главными правовыми актами, регулирующ?? вопросы ипотеки, являются:

Общегосударственный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотечным займам (залоге недвижимого имущества
Общегосударственный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О гос регистрации недвижимого имущества»
Общегосударственный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс России»
Общегосударственный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земляной кодекс России»
Общегосударственный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной работе в России»
Общегосударственный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
Постановление Кабинета министров № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления юным семьям дотаций на приобретение жилища в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем юных семей» общегосударственной мотивированной программы «Жилье» на 2002—2010 гг.
Основания появления ипотеки и её регулирование[править | править код]

Работающим нормативно-правовыми актами предусмотрены два вида оснований появления ипотеки:

в силу закона;
в силу контракта.
Ипотека в силу закона[править | править код]

Ипотека в силу закона (законная ипотека) — ипотека, которая возникает при пришествии определенных фактов, обозначенных в законе, вне зависимости от пожелания сторон в отношении появления ипотеки, при переходе права принадлежности на объект недвижимого имущества от 1-го лица к другому, поточнее при приобретении этого права новым владельцем, но при обязательном пришествии определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона появляется в последующих 5 главных и всераспространенных вариантах:

Приобретение жилых домов, квартир, земляных участков с внедрением кредитных средств банка либо другой финансовой компании или средств мотивированного займа.
Стройку жилых домов, спостроекстроений либо квартир с внедрением кредитных средств банка либо другой финансовой компании или средств мотивированного займа.
Продажа в кредит.
Рента.
Залог имущественных прав.
Ипотека в силу контракта[править | править код]

Ипотека в силу контракта (договорная ипотека) — ипотека, которая возникает на основании контракта об ипотечным займам (залоге недвижимого имущества).

Контракт об ипотечным займам не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязанности по соглашению займа, кредитному договору либо иному обязательству.

Ипотека в силу закона различается от ипотеки, которая возникает на основании контракталишь тем, что 1-ая появляется в силу прямого указания в законе и регится автоматом вместе с иным контрактом даже без обращения сторон, а ипотека в силу контракта подлежит регистрации по некоторому заявлению сторон. Так как ипотека в силу закона появляется при мотивированном займе на приобретение жилища, при регистрации этот ипотеки изменяется владелец объекта недвижимого имущества, а если быть более четким, то — такая ипотека появляется сразу с приобретением недвижимого имущества заёмщиком.

Имущество, которое быть может предметом ипотеки[править | править код]

Имущество, которое быть может предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотечным займам — неподвижные вещи, которые указаны в статье 130 ГК Россия, права на которые зарегистрированы в порядке, который был установлен для гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земляные участки, кроме земляных участков, обозначенных в статье 63 Закона об ипотечным займамкомпаниитакже строения, сооружения и другое неподвижное имущество, которое используется в коммерческой работе; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка состоятельности заемщика (андеррайтинг)[править | править код]

(Правила оценки состоятельности клиента и расчета наибольшей суммы займа).

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного займадругими словами расчет суммы займа, который заёмщик сумеет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, каждомесячный доход и возможность его доказательства, наличие созаёмщиков либо поручителей, состав семьи, наличие подростков иждивенцев, др.). Клиент проходит функцию андеррайтинга два раза: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением контракта на оказание услуг, также в банке (проводят кредитные специалисты банка) при рассмотрении обращения на выдачу ипотечного займа.

Короткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

КОЭФФИЦИЕНТ ОПИСАНИЕ
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответственный период
О/Д Обязанности/Доход отношение обязательных затрат заемщика к общему комплексному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого займа к цены приобретаемого собственности
К/Л Кредит/Ликвидационная цена отношение суммы предоставляемого займа к малой стоимости реализации неподвижного собственности

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Общегосударственным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на базе опыта ипотечного предоставления кредита США и европейских государствЭтот набор характеристик отражает адекватную картину состоятельности заёмщика и разрешают стандартизировать функцию одобрения и выдачи ипотечного займа. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заблаговременно утверждены, но в некоторых вариантах могут корректироваться (к примеру, по возрасту, нетрадиционному объекту предоставления кредита, по способу доказательства дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться зависимо от субъекта Россия, предпочтений того либо другого банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = НЕ БОЛЕЕ 40 %
О/Д = НЕ БОЛЕЕ 60 %
К/З = НЕ МЕНЕЕ 30 % И НЕ БОЛЕЕ 90 %

После расчета по этим коэффициентам нередко выбирается малая сумма, которая за ранее и будет являться суммой займа. Одним из главных причин, которые влияют на сумму займа, является доход и метод его доказательстваПочти все банки соображают, что не все доходы возможных заемщиков всецело отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, при этом, разрабатывают разные методы доказательства благосостояния, подобные как: справка о доходах вольной формы либо на бланке финансовой компании, устным доказательством управления организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами или изучением доходов организации для управляющихличных бизнесменов и больших владельцев акцийПодчеркнём, что однако правила андеррайтинга являются обычными, на практике они нередко определяются каждым банком в некотором порядке. Для сокращения срока изучения обращения Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Характеристики ипотечного рынка
Характеристики рынка ипотечного жилищного предоставления кредита (ИЖК)[1]
ГОД ЧИСЛО УЧАСТНИКОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ИЖК ОБЩЕЕ КОЛИЧЕСТВО ИЖК /ОБЩАЯ СУММА КОЛИЧЕСТВО РУБЛЕВЫХ ИЖК /ОБЩАЯ СУММА СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫЙ СРОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИЖК (РУБ. КРЕДИТ) СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА (РУБ. КРЕДИТ) СРЕДНИЙ РАЗМЕР ССУДЫ
2011 658 523 582/ 
716,9 миллиардов руб. 520 658/

697,4 миллиардов руб.

179 месяцев 11,9 % 1,37 млн руб.
2012 667 691 724/
1032,0 миллиардов руб. 690 050/

1013,3 миллиардов руб.

180 месяцев 12,3 % 1,49 млн руб.
2013 658 825 093/

1353,9 миллиардов руб.

823 175/

1338,7 миллиардов руб.

176 месяцев 12,4 % 1,64 млн руб.
2014 629 1 012 800/

1764,1 миллиардов руб.

1 012 064/

1753,3 миллиардов руб.

180 месяцев 12,45 % 1,74 млн руб.
2015 559 699 510/

1161,7 миллиардов руб.

699 419/

1157,8 миллиардов руб.

176 месяцев 13,35 % 1,66 млн руб.
2016 484 856 461/

1473,3 миллиардов руб.

856 427/

1472,3 миллиардов руб.

183 месяца 12,48 % 1,72 млн руб.